Allt du behöver veta om överlåtelsebesiktning

Visste du att majoriteten av alla hus och fastigheter som säljs i Sverige genomgår en överlåtelsebesiktning innan försäljning? 

Vet du hur många hus som säljs i Sverige varje år? Ta en gissning, svaret kommer att överraska dig.

Över 50.000 hus byter ägare runt om i Sverige årligen och då räknar vi inte med de över 100.000 bostadsrätter och mängder av andra typer av fastigheter som säljs varje år. Det är alltså en hel del.

Vad är anledningen till att en överlåtelsebesiktning görs på de allra flesta av dessa fastigheter innan de säljs? Går det inte lika bra att bara sälja eller köpa ett hus som det är och hoppas på det bästa? 

Detta och mycket mer ska vi gå igenom, men först ska vi förklara vad en överlåtelsebesiktning faktiskt är.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Överlåtelsebesiktning

”En överlåtelsebesiktning (ofta kallad husbesiktning) avser villor och fritidshus. Det är en byggteknisk undersökning som utförs vid försäljning eller köp.” Så låter den officiella definitionen av överlåtelsebesiktning enligt SBR.

En överlåtelsebesiktning är alltså ett sätt att kontrollera husets eller fastighetens skick innan affären genomförs. På så sätt blir du som köpare medveten om vad det faktiskt är du köper och du undviker otrevliga överraskningar längre fram. Även som säljare innebär en överlåtelsebesiktning en ökad trygghet då du undviker tvister med köparen längre fram samtidigt som du uppfyller din upplysningsplikt, vilket är ett krav på att du måste upplysa en eventuell köpare om husets eventuella fel och brister innan kontraktet skrivs på.

Måste man genomföra en husbesiktning?

Måste man enligt lag genomföra en överlåtelsebesiktning innan man köper eller säljer ett hus? Det finns faktiskt inga krav eller regler som säger att du måste göra en, men med det sagt så ger en husbesiktning många fördelar både för dig som köpare och säljare.  

Fördelar med husbesiktning för köpare

Däremot har du som köpare något som kallas undersökningsplikt, vilket är en lag som säger att du måste undersöka fastigheten innan du köper den. En husbesiktning är ett av de bästa sätten att uppfylla denna plikt eftersom det är svårt att själv upptäcka husets alla fel och brister om man inte besitter omfattande byggteknisk kunskap. Det är också ett sätt för dig att säkerställa att huset lever upp till vad säljaren lovat. Om fel som säljaren inte varit medveten om skulle visa sig ger besiktningsutlåtandet dig som köpare dessutom ett utmärkt tillfälle till förhandling. 

Som köpare kan du inte få ersättning för fel som upptäcks efter köpekontraktet skrivits på. Därför är det extra viktigt att anlita en auktoriserad besiktningsman som undersöker fastigheten för att upptäcka eventuella fel och brister. 

Fördelar med husbesiktning för säljare

Som säljare av en bostad har du enligt lag något som kallas för upplysningsplikt gentemot köparen. Denna lag innebär att du är tvungen att informera köparen om husets fel och brister innan kontraktet skrivs på. Om du missar att informera köparen om ett fel som visar sig efter det att ägarebytet genomförts finns en risk att köparen kan kräva dig på prisavdrag och skadestånd. För att undvika att detta sker är det viktigt att anlita en professionell och oberoende besiktningsman av hus. En köpare har alltså inte rätt till prisavdrag i efterhand för ett fel du redan upplyst denna om. 

Vem utför en överlåtelsebesiktning?

När man investerar i en överlåtelsebesiktning inför sin fastighetsaffär så är det naturligt att man vill få en professionell service av hög kvalitet och ett besiktningsutlåtande som ger dig en trygghet för framtiden samtidigt som du blir upplyst om husets samtliga brister. 

Problemet är att det inte finns någon lag som bestämmer vem som får utföra en husbesiktning eller hur den bör utföras. På grund av detta finns det många besiktningsmän som saknar dokumenterad erfarenhet, utbildning och kompetens. 

Hur kan jag som beställare då vara säker på att besiktningsmannen jag anlitar har den nödvändiga utbildningen, kunskapen och erfarenheten som krävs för att upptäcka husets alla brister när det inte finns några krav på vem som får utföra en besiktning av hus?


Att anlita en auktoriserad besiktningsman av hus som är godkänd av SBR innebär att besiktningsmannen genomgått utbildning som byggingenjör eller motsvarande samt är godkänd för utförande av överlåtelsebesiktningar. En SBR-godkänd besiktningsman har dessutom ett stort nätverk av olika specialister att vända sig till om det skulle behövas. Att anlita en SBR-godkänd innebär alltså att du får en besiktning av hög kvalitet från en certifierad expert som genomgått omfattande utbildningar, vilket ger dig en ökad trygghet, oavsett om du är köpare eller säljare. 

SBR-godkända besiktningsmän av hus

Att anlita en besiktningsman som är godkänd av SBR innebär att besiktningsmannen genomgått utbildning som byggingenjör eller motsvarande samt är godkänd för utförande av överlåtelsebesiktningar. En SBR-godkänd besiktningsman har dessutom ett stort nätverk av olika specialister att vända sig till om det skulle behövas. Att anlita en SBR-godkänd innebär alltså att du får en besiktning av hög kvalitet från en certifierad expert som genomgått omfattande utbildningar, vilket ger dig en ökad trygghet, oavsett om du är köpare eller säljare. 

Hur utförs en överlåtelsebesiktning?

Kontroll av fastighetens dokument och handlingar

En överlåtelsebesiktning inleds med att besiktningsmannen går igenom fastighetens relevanta handlingar och dokument för att bilda sig en första uppfattning om fastigheten. Dessa dokument kan inkludera bygglov, ritningar och tekniska beskrivningar. 

Samtal med säljaren

När detta är gjort informerar säljaren besiktningsmannen om sådant som inte tydligt framgår i handlingarna. Här har besiktningsmannen dessutom chansen att ställa frågor till säljaren för att bilda sig en ännu bättre uppfattning om fastighetens historik, tidigare renoveringar, underhåll och kända fel och brister som säljaren är medveten om.

Okulär besiktning

Därefter påbörjas den okulära besiktningen. Här går besiktningsmannen igenom husets alla synliga ytor och tillgängliga utrymmen, vilka inkluderar husets rum, tak, yttertak, fönster, fasad, stuprör, hängrännor samt marken runt omkring fastigheten. Under den okulära besiktningen används ingen utrustning eller verktyg och inga ingrepp görs i fastigheten eller dess konstruktion. Besiktningsmannen använder istället sin syn, hörsel och lukt för att undersöka husets skick och antecknar löpande sina observationer. 

Besiktningsutlåtande

Slutligen sammanställs allt i ett skriftligt besiktningsutlåtande som grundar sig på fastighetens handlingar och dokument, samtal med säljaren och besiktningsmannens observationer. I utlåtandet sammanställs fastighetens byggtekniska skick och eventuell riskanalys tillsammans med en tydlig motivering om besiktningsmannen gjort en bedömning att det finns en tydligt märkbar risk att huset har betydande fel och brister som kan bli problematiska för köparen i framtiden. Om besiktningsmannen misstänker att det finns brister som inte kunnat klarläggas under den okulära besiktningen, kan en fortsatt teknisk utredning föreslås i besiktningsutlåtandet. Denna fortsatta tekniska utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen, men kan beställas separat. 

Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?

Även då väldigt mycket ingår i en överlåtelsebesiktning så finns det saker som inte gör det. Detta inkluderar bland annat svåråtkomliga utrymmen, mark som inte är direkt bredvid fastigheten, VVS-installationer (värme, vatten, sanitet), el-installationer, ventilation, vitvaror, skorstenar, eldstäder och värmepannor. Sådant som medför ingrepp i fastigheten ingår vanligtvis inte heller i en husbesiktning, exempelvis radon-, asbest- och fuktmätning eller kontroll av vattenkvalitet. Många av dessa saker kan dock läggas till i besiktningen i form av tilläggstjänster. 

Hur lång tid tar en husbesiktning?

En husbesiktning tar normalt sätt runt 1-2 timmar att genomföra, men kan ta upp emot över 4 timmar i vissa fall. Hur lång tid besiktningen tar beror på husets storlek, hur mycket fel och brister besiktningsmannen hittar och om beställaren vill ha några tilläggstjänster inkluderat i sin besiktning. En bra och seriös besiktningsman av hus stressar sig aldrig igenom en besiktning för att bli klar så fort som möjligt, utan tar sig den tid det tar för att hitta och upptäcka husets samtliga brister. 

Läs mer i vårt blogginlägg där vi ger ett mer omfattande svar på hur lång tid en husbesiktning tar och vad som påverkar detta.

Besiktning av hus checklista

För att du som säljare ska få ut så mycket som möjligt av din överlåtelsebesiktning och för att garantera att allt går så smidigt som möjligt är det viktigt att förbereda ditt hus inför besiktningsmannens besök. Genom att tänka på följande saker får du de bästa möjliga förutsättningarna för en perfekt besiktning.